定息按揭息率的優勢

香港按揭證券公司於去年2月宣布推出定息按揭試驗計劃(定息按揭)，向有意置業人士提供住宅按揭貸款，而剛在10月底，按證公司再宣布，定息按揭計劃由今年11月1日起由試驗性質轉為恒常計劃。究竟定什麼是定息計劃? 如何申請? 對普羅準備做按揭業主有沒有著數，今次一一為大家分析。

1) 定息按揭計劃是什麼?

其實定息按揭並不是新事物，約在數年前也有出現過，當時由個別銀行提供，年期最長只有三年，主要作用在加息周期出，讓業主可以鎖定低息。至於現時提供的定息按揭恒常計劃，是由香港按揭證券公司於去年提供，計劃中的按揭年期，業主可選擇以10年、15年及20年來還款，而年利率分別為1.99%、2.09%及2.19%。每宗貸款額的申請上限為1,000萬元，計劃的總貸款額為10億元。定息期完結後，借款人可選擇採用屆時的定息按揭或浮息按揭計劃。不過，由明年2月開始，按證公司會根據市場情況等因素不時釐定定息年利率，並每月公布。

定息按揭計劃之年期、利率等詳情如下:

定息按揭年期定息利率10年1.99%15年2.09%20年2.19%

申請期提取期2021年11月1日至2022年1月31日 2022年3月31日或之前

2) 那些銀行提供定息按揭?

以目前來說，香港按揭證券公司一共與9間銀行合作，提供定息按揭計劃。將來亦可能有其他銀行陸續加入。

9間定息按揭銀行分別為:

1. 中國銀行(香港)有限公司

2. 中國建設銀行(亞洲)股份有限公司

3. 創興銀行有限公司

4. 招商永隆銀行有限公司

5. 大新銀行有限公司

6. 中國工商銀行(亞洲)有限公司

7. 上海商業銀行有限公司

8. 渣打銀行(香港)有限公司

9. 東亞銀行有限公司

3) 選擇定息按揭有什麼好處?

現時市場上選用H按佔比高達九成半以上，主要由於低息環境持續。以一個月H為0.6%為例，若以H按計劃為H+1.3%計算，實際按息只有約1.36%，相比定息按揭10年期1.99厘，按息相差63點子，選用H按可節省更多利息。雖然選用H按誘因相對大，但仍有部分人選用定息按揭，原因何在？

1/ 無懼利率波動

採用一般H按或P按的按揭計劃，利率方面因為是浮息的關係，因此業主需要面對將來息率變化帶來的風險。至於定息按揭，故明思義，由於是定息關係，在未來長達20年的時間也是採用相同利率，所以借款人也不用擔心利率波動的風險。

2/ 無需壓力測試

由於相同原因，金管局亦毋須借款人進行加息3厘之壓力測試，只需要通過供款與入息比率50%要求便可以，入市門檻因而大大降低。

3/ 配合新按保使用

此外，定息按揭可配合新按保使用，即800萬元物業最高借90%按揭；1,000萬元物業最高借80%按揭；轉按申請人最高借80%按揭。惟同樣需要支付按揭保險費。

4/ 呼吸Plan轉按著數例子

假設業主Peter於兩年以前購入新盤並承做發展商之高成數呼吸Plan按揭計劃，現在要考慮較按事宜以減少蜜月期後的高昂利息。物業現時尚有$680萬按揭還款，Peter可以以「新按保計劃」使用定息按揭作轉按，如此轉按亦較使用一般P按浮息按揭計劃，節不少利息支出。最重要是，由於使用定息按揭不用通過壓力測試，因此相對入息門檻要求較低。

Peter選擇了30年期還款期，當中首10年選用「定息按揭計劃」，餘下20年則日後到期才再選擇。採用「新按保」要支付保費。參考按證公司保險範圍由按揭成數40%/50%以上至90%中的「定息按揭」內，「40%/50%以上至80%按揭成數」及「按揭年期30年」來計算，保險費為2.66%。因此，計劃一次付清總保費為$180,880元，每月供款為$25,100，因為可免卻壓力測試，而只需以入息一半作準則，故月入有$50,200已可以轉按，月入要求較浮息按揭大大減少了超過$14,149。

定息按揭下轉按供款比較:

呼吸Plan (不轉按)定息按揭 (轉按)浮息按揭 (轉按)樓價850萬850萬850萬貸款額 (樓價之8成)680萬680萬680萬年期28年30年30年利息5%10年期1.99% (11-30年後視乎當時情況再轉按)2.5%按揭保費 (一次付清)-2.66% $180,8802.82% $191,760 每月供款$37,643$25,100$26,868壓力測試-免壓測要通過壓測 $64,349入息要求-$50,200 (只需符合供款入息要求50%)

4) 總結

本計劃由2020年5月開始接受申請，直至今年9月15日，按證公司共接獲75宗申請，並已批出67宗，獲批總貸款額為3.65億元，佔計劃總貸款額約4成，反映市場上對定息按揭有一定需求。有見及美聯儲議息會議暗示明年或將啟動加息，未來港息亦有機會上調，精明業主可考慮採取定息計劃。各位如對此計劃有任何疑問，可聯絡所參與之銀行以或致電319-66666予經絡按揭轉介作查詢。