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定息按揭息率的優勢



香港按揭證券公司於去年2月宣布推出定息按揭試驗計劃(定息按揭),向有意置業人士提供住宅按揭貸款,而剛在10月底,按證公司再宣布,定息按揭計劃由今年11月1日起由試驗性質轉為恒常計劃。究竟定什麼是定息計劃? 如何申請? 對普羅準備做按揭業主有沒有著數,今次一一為大家分析。

1) 定息按揭計劃是什麼?

其實定息按揭並不是新事物,約在數年前也有出現過,當時由個別銀行提供,年期最長只有三年,主要作用在加息周期出,讓業主可以鎖定低息。至於現時提供的定息按揭恒常計劃,是由香港按揭證券公司於去年提供,計劃中的按揭年期,業主可選擇以10年、15年及20年來還款,而年利率分別為1.99%、2.09%及2.19%。每宗貸款額的申請上限為1,000萬元,計劃的總貸款額為10億元。定息期完結後,借款人可選擇採用屆時的定息按揭或浮息按揭計劃。不過,由明年2月開始,按證公司會根據市場情況等因素不時釐定定息年利率,並每月公布。

定息按揭計劃之年期、利率等詳情如下:

定息按揭年期定息利率10年1.99%15年2.09%20年2.19%

申請期提取期2021年11月1日至2022年1月31日 2022年3月31日或之前

2) 那些銀行提供定息按揭?

以目前來說,香港按揭證券公司一共與9間銀行合作,提供定息按揭計劃。將來亦可能有其他銀行陸續加入。

9間定息按揭銀行分別為:

1. 中國銀行(香港)有限公司

2. 中國建設銀行(亞洲)股份有限公司

3. 創興銀行有限公司

4. 招商永隆銀行有限公司

5. 大新銀行有限公司

6. 中國工商銀行(亞洲)有限公司

7. 上海商業銀行有限公司

8. 渣打銀行(香港)有限公司

9. 東亞銀行有限公司

3) 選擇定息按揭有什麼好處?

現時市場上選用H按佔比高達九成半以上,主要由於低息環境持續。以一個月H為0.6%為例,若以H按計劃為H+1.3%計算,實際按息只有約1.36%,相比定息按揭10年期1.99厘,按息相差63點子,選用H按可節省更多利息。雖然選用H按誘因相對大,但仍有部分人選用定息按揭,原因何在?

1/ 無懼利率波動

採用一般H按或P按的按揭計劃,利率方面因為是浮息的關係,因此業主需要面對將來息率變化帶來的風險。至於定息按揭,故明思義,由於是定息關係,在未來長達20年的時間也是採用相同利率,所以借款人也不用擔心利率波動的風險。

2/ 無需壓力測試

由於相同原因,金管局亦毋須借款人進行加息3厘之壓力測試,只需要通過供款與入息比率50%要求便可以,入市門檻因而大大降低。

3/ 配合新按保使用

此外,定息按揭可配合新按保使用,即800萬元物業最高借90%按揭;1,000萬元物業最高借80%按揭;轉按申請人最高借80%按揭。惟同樣需要支付按揭保險費。

4/ 呼吸Plan轉按著數例子

假設業主Peter於兩年以前購入新盤並承做發展商之高成數呼吸Plan按揭計劃,現在要考慮較按事宜以減少蜜月期後的高昂利息。物業現時尚有$680萬按揭還款,Peter可以以「新按保計劃」使用定息按揭作轉按,如此轉按亦較使用一般P按浮息按揭計劃,節不少利息支出。最重要是,由於使用定息按揭不用通過壓力測試,因此相對入息門檻要求較低。

Peter選擇了30年期還款期,當中首10年選用「定息按揭計劃」,餘下20年則日後到期才再選擇。採用「新按保」要支付保費。參考按證公司保險範圍由按揭成數40%/50%以上至90%中的「定息按揭」內,「40%/50%以上至80%按揭成數」及「按揭年期30年」來計算,保險費為2.66%。因此,計劃一次付清總保費為$180,880元,每月供款為$25,100,因為可免卻壓力測試,而只需以入息一半作準則,故月入有$50,200已可以轉按,月入要求較浮息按揭大大減少了超過$14,149。

定息按揭下轉按供款比較:

呼吸Plan (不轉按)定息按揭 (轉按)浮息按揭 (轉按)樓價850萬850萬850萬貸款額 (樓價之8成)680萬680萬680萬年期28年30年30年利息5%10年期1.99% (11-30年後視乎當時情況再轉按)2.5%按揭保費 (一次付清)-2.66% $180,8802.82% $191,760 每月供款$37,643$25,100$26,868壓力測試-免壓測要通過壓測 $64,349入息要求-$50,200 (只需符合供款入息要求50%)

4) 總結

本計劃由2020年5月開始接受申請,直至今年9月15日,按證公司共接獲75宗申請,並已批出67宗,獲批總貸款額為3.65億元,佔計劃總貸款額約4成,反映市場上對定息按揭有一定需求。有見及美聯儲議息會議暗示明年或將啟動加息,未來港息亦有機會上調,精明業主可考慮採取定息計劃。各位如對此計劃有任何疑問,可聯絡所參與之銀行以或致電319-66666予經絡按揭轉介作查詢。



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